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RB-News März-April 2006

Deutsche Unternehmen verkaufen ihre Gebäude und bleiben häufig zur Miete. Ausländische – besonders irische - Investoren, erwerben Einkaufszentren, Bürohäuser und Hotels.

Wer heute ein Hotel betritt, darf mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit damit rechnen, dass er die Gastfreundschaft eines irischen Investors genießt. Ein immer stärker werdender Trend in deutschen Unternehmen heißt: Die Immobilie bindet zuviel Eigenkapital, sie muss weg.

Banken, Industrie, Handel und selbst die öffentliche Hand stoßen ihren Immobilienbesitz ab, als wäre es steinerner Ballast. Anschließend mieten sie ihre Immobilien zurück und konzentrieren sich auf ihr eigenes Geschäft.

Der Handelskonzern Metro hat kürzlich 53 Praktiker-Baumärkte und die Zentrale von Praktiker verkauft. Karstadt-Quelle-Chef Thomas Middelhoff schlug jüngst 75 kleine Kaufhäuser los und will den gesamten Immobilienbesitz einschließlich des KaDeWe in Berlin bis Ende 2006 loswerden. Nach Schätzung von Andreas Pfnür, Professor für Immobilienwirtschaft an der TU Darmstadt, werden in den nächsten fünf Jahren Immobilien im Wert von 50 Milliarden Euro den Besitzer wechseln. Diese Zahl scheint uns eher unter- als übertrieben zu sein, wenn wir bedenken, dass allein die derzeit von unserer Sozietät und unseren Partnern in rechtlicher und steuerlicher Hinsicht betreuten irischen Mandanten in den nächsten Monaten mehr als eine halbe Milliarde Euro investieren wollen und allein in den letzten drei Monaten bereits für mehr als einhundert Millionen Euro Büro- und Gewerbeimmobilien, Hotels und Supermärkte erworben haben.

Die deutsche Wirtschaft scheint einen gewaltigen Sinneswandel durchzumachen. Bisher galt in Deutschland als in Stein gemeißelt: Arbeite möglichst in eigenen Mauern. 60 Prozent der Gebäude gehören den Unternehmen, die sie nutzen. In den USA und Großbritannien liegt die Eigentumsquote demgegenüber unter 30 Prozent. Der Unterschied ist vorwiegend darin begründet, dass in Deutschland die Banken traditionell als Sicherheit für Kredite auf Immobilienbesitz der kreditnehmenden Unternehmen bestanden haben, frei nach dem Motto: Ohne Steine keine Scheine. Ganz anders in den angelsächsischen Ländern, in denen sich die Untenehmen in sehr viel höherem Maße über den Kapitalmarkt finanzieren - etwa durch Ausgabe von Aktien - und damit weit weniger auf Bankkredite angewiesen waren und sind, als dies in Deutschland der Fall ist. Je mehr sich die angelsächsischen Finanzierungsmethoden auch hierzulande etablieren, um so leichter fällt es Unternehmen, ihre Immobilen zu verkaufen und zurückzumieten, zumal sie ihr in Immobilien gebundenes Kapital regelmäßig profitabler für ihre eigentliches Geschäft einsetzen können.

Aber nicht nur für die Verkäufer lohnt sich das Geschäft, auch die Investoren haben offenkundig Gefallen an den Immobilienerwerben. Gute Mieter und feste Mieterlöse bringen Renditen zwischen sechs und siebeneinhalb Prozent. Die Investition ist zu ca. 80 Prozent fremdfinanziert und dies bei einem aktuellen Zinsniveau von um die vier Prozent. Dies ergibt eine Marge von 2,5 bis 3,5 Prozent und damit für die Investoren eine Eigenkapitalrendite von bis zu 20 Prozent. Hinzu kommt, dass die ausländischen Investoren den in Deutschland vielerorts noch vorherrschenden Pessimismus nicht teilen, sondern in weit höherem Maße an das Potential deutscher Unternehmen glauben, als diese dies selbst tun. So sind sie davon überzeugt, dass sich die Konjunktur weiter belebt und in deren Gefolge die Miet- und Immobilienpreise anziehen, wofür es bereits deutliche Anzeichen gibt.

Hoffen wir, dass sich sowohl die Wünsche und Erwartungen der Verkäufer als auch der Käufer erfüllen.